Der Immobiliendienstleister Apoprojekt und das Marktforschungsinstitut Bulwiengesa haben den dritten Bestandskompass veröffentlicht. Die halbjährlich erscheinende Studie untersucht die Kernsanierung von Bürogebäuden in den sieben deutschen A-Städten und liefert Prognosen für die kommenden drei Jahre.
Erstmals sind auch Daten aus den B-Städten Leipzig und Nürnberg in den Bestandskompass eingeflossen. Die Ergebnisse zeigen: Die Transformation des Bestands gewinnt weiter an Bedeutung. Nachhaltigkeit etabliert sich als Standard, sechs von zehn Projekten tragen inzwischen ein Zertifikat.
Büroflächenumsatz steigt zweistellig
Deutschlands A-Städte sind mit einem Büroflächenumsatz von insgesamt 1,28 Millionen m2 in die zweite Jahreshälfte gestartet – ein Plus von zehn Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Eine Entspannung ist dennoch nicht in Sicht. Sowohl die schwache gesamtwirtschaftliche Entwicklung als auch strukturelle Herausforderungen wie der Remote-Work-Trend setzen dem Markt zu. Zahlreiche Fertigstellungen und Flächenkonsolidierungen treiben den Leerstand in die Höhe. Aktuell sind 6,7 Millionen m2 Bürofläche vakant (Ende 2024: 6 Millionen m2). Davon unbeeindruckt nimmt die Bestandstransformation weiter Fahrt auf.
Anteil an Sanierungen steigt und übertrifft Prognosen
Von 2020 bis 2028 sollen in den „Big Seven“ rund 2,9 Millionen m2 Bürofläche saniert werden. Das sind 100.000 m2 mehr als beim letzten Bestandskompass (01/2025), der für den Zeitraum von 2019 bis 2027 von 2,8 Millionen m2 ausgegangen war. Mitte 2025 befanden sich eine Million m2 im Bau und 450.000 m2 in Planung. Auch der Anteil sanierter Flächen am Gesamtfertigstellungsvolumen übertrifft frühere Prognosen: Während der Bestandskompass 01/25 für 2025 diesbezüglich noch 23 Prozent vorausgesagt hatte, erwartet die aktuelle Studie einen Anstieg auf 30 Prozent – ein deutlicher Sprung gegenüber dem bisherigen Maximum von 24 Prozent im Jahr 2023. Erstmals berücksichtigt die Studie auch zwei B-Städte: Leipzig mit einem Büroflächenbestand (2024) von 2,9 Millionen m2 und Nürnberg mit 3,8 Millionen m2. Das dortige Sanierungsvolumen summiert sich auf rund 170.000 m2, die sich gleichmäßig auf beide Städte verteilen. Mitte 2025 waren in Leipzig und Nürnberg jeweils 88.000 m2 im Bau oder in Planung.
Zertifizierung wird zum neuen Normal
Wie ernst es die Branche mit dem Kurswechsel meint, veranschaulicht der Anteil zertifizierter Gebäude: In den A-Städten verfügen bereits 60 Prozent der sanierten Büroobjekte über einen unabhängigen Qualitätsnachweis – Tendenz steigend. Die wichtigsten Green-Building-Zertifizierungssysteme in Deutschland sind DGNB, BREEAM und LEED. Je nach Punktzahl erreichen die Projekte unterschiedliche Bewertungsstufen. Der dafür nötige Technikeinsatz kann die Planungs- und Baukosten um bis zu zehn Prozent nach oben treiben, ohne dass dies zwingend einen proportional höheren ökologischen Nutzen erbringt.
Durch Zertifizierungen ergeben sich zwar nicht automatisch Mietaufschläge, als Marketinginstrument verschaffen sie jedoch Vorteile bei der Mieterakquise. Zudem sind sie in den Fokus der Investoren gerückt, die bei ihren Entscheidungen Wert auf Transparenz legen. „Unsere Studie zeigt, dass Bestandstransformation und Nachhaltigkeit Hand in Hand gehen. Trotz des herausfordernden Marktumfelds setzen Sanierungen ihren Wachstumskurs fort. Gleichzeitig wird die Nachhaltigkeitsperformance von Gebäuden – neben der Objekt- und Standortqualität – zu einem zentralen Investitionskriterium. Diese Entwicklung haben wir bei Apoprojekt mit unserem lebenszyklusorientierten Ansatz frühzeitig antizipiert“, sagt Stephan Winn, Geschäftsführer von Apoprojekt.
Berlin Spitze bei Sanierungen, geringer Leerstand in Köln
Berlin ist mit 21,8 Millionen m2 Fläche der mit Abstand größte deutsche Büromarkt und führt auch bei den anstehenden Sanierungen. Von 2025 bis 2028 sollen in der Hauptstadt 565.000 m2 modernisiert werden. Das entspricht 2,6 Prozent des aktuellen Bestands. Hamburg folgt mit 224.000 m2 (1,6 Prozent), München bildet mit 78.000 m2 (0,53 Prozent) das Schlusslicht. Frankfurt am Main beeindruckt durch eine hohe Marktdynamik: Mit einem Büroflächenumsatz von 332.000 m2 im ersten Halbjahr 2025 hat die Mainmetropole ihr Ergebnis im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mehr als verdoppelt (+ 104 Prozent). Stuttgart belegt mit 87.000 m2 (- 21 Prozent) den letzten Platz. In allen sieben Metropolen sind zentrale Lagen erste Wahl: Fast 70 Prozent der Sanierungen entfallen auf die City und den City-Rand.
Leerstand steigt in A-Städten
Der Leerstand in den A-Städten hat zugenommen und beträgt im Durchschnitt 8,1 Prozent (Q2/2024: 6,3 Prozent). Am stärksten betroffen ist Frankfurt am Main mit 11,9 Prozent, Köln schlägt sich mit 5,5 Prozent am besten. In den B-Städten zeigt sich ein etwas entspannteres Bild: Leipzig notiert Ende 2024 4,7 Prozent, Nürnberg 5,9 Prozent. Über alle betrachteten Städte hinweg erzielen sanierte Objekte spürbar höhere Mieten. So werden im Trinkaus-Karree an der Düsseldorfer Königsallee (im Bau) 45,00 Euro/m2 aufgerufen, während nicht modernisierte Büros im Umfeld ab 16,00 Euro/m2 im Angebot sind.